Réponse Ministérielle Sénat n°04171 de M. Jean-Pierre Vogel du 17 mai 2018

Question écrite n° 04171 de M. Jean Pierre Vogel (Sarthe -Les Républicains) publiée dans le JO Sénat du 29/03/2018 – page 1439

Jean Pierre Vogel attire l’attention de M. le ministre de l’économie et des finances sur l’analyse adoptée par les services de l’administration fiscale en matière de taxation à la taxe

sur la valeur ajoutée (TVA) sur marge de certaines opérations immobilières. En effet, la vente d’un terrain à bâtir est en principe soumise à la TVA sur le prix total. Or, par dérogation, une

TVA sur la marge est applicable dans la mesure où l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction. Cependant, depuis quelque temps, l’administration fiscale et les services

vérificateurs exigent, pour permettre d’appliquer la TVA sur marge sur le prix de revente des lots de terrains à bâtir, des conditions non prévues par la réglementation, à savoir que le bien

acquis et le bien revendu doivent avoir la même qualification, ce qui implique notamment, selon l’administration, une division préalable à l’acquisition (ce qui n’est quasiment jamais le

cas). Cette position a été réaffirmée par quatre réponses ministérielles au cours de l’année 2016.

Ainsi, les aménageurs auraient le choix : d’une part, pour les acquisitions et reventes futures, d’intégrer ou non le surplus de TVA dans les modalités de fixation des prix de revente au

mètre carré (en cas de répercussion, cela implique une hausse du prix toutes taxes comprises pour les particuliers) ; d’autre part, pour les acquisitions et reventes signées de 2014 jusqu’au

1er septembre 2016, et en l’absence de dispositions transitoires, d’un risque de redressement de TVA complémentaire pour les aménageurs (ceci signifie concrètement une dégradation du

bilan des opérations). L’effet rétroactif appliqué en l’espèce sur le versement d’une TVA complémentaire pour les acquisitions et reventes d’avant le 1er septembre 2016 paraît

discutable et contraire aux bonnes pratiques en la matière. Par ailleurs, cette modification de règle de TVA s’appliquerait tout de même sur les opérations en cours pour lesquelles une

commercialisation des terrains à bâtir est déjà engagée auprès des particuliers sur la base d’un prix fixé dans le cadre du projet d’aménagement.

Cependant, dans une décision du tribunal administratif (TA) de Grenoble (14 novembre 2016), le juge de l’impôt a admis l’application de la TVA sur la marge à une opération de

marchand de biens portant sur la vente de parcelles de terrain à bâtir extraits d’ensembles bâtis avec terrains acquis sans droit à déduction. Dans cette affaire, l’existence d’une division

parcellaire au stade de l’acquisition n’a pas été exigée. C’est par une interprétation littérale que le juge de l’impôt a pu estimer que la portée de l’article 268 du code général des impôts ne se

limite pas aux biens conservant la même qualification et il n’énonce aucune condition relative à la division préalable. La modification de la qualification du bien revendu ne semble donc

pas être un obstacle à la TVA sur la marge.

Il lui demande donc de lui préciser la nouvelle doctrine de l’administration fiscale suite à la décision du TA de Grenoble.