Régularisation des charges locatives : dans quel délai ?

Si le montant des réparations locatives excède celui du dépôt de garantie et si la somme due par le bailleur l’est au titre de la régularisation des charges, soumise à un délai de restitution différent, le bailleur ne peut se voir infliger la pénalité de 10 % prévue par la loi de 1989.

Le locataire d’un local à usage d’habitation assigne son bailleur, après résiliation du bail, en restitution du dépôt de garantie et sollicite l’application de la pénalité de 10 % prévue par l’article 22, al. 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

La juridiction de proximité condamne le bailleur à payer au locataire une somme de 65,21 € correspondant au dépôt de garantie versé en début de bail (471,87 €) augmenté du solde dû après régularisation des charges (65,84 €) et diminué de la somme due par le preneur au titre des réparations locatives (472,50 €). Elle fait application de la pénalité de 10 %.

Le jugement est cassé : dès lors que le montant des réparations locatives excède celui du dépôt de garantie et où la somme due par le bailleur l’est au titre de la régularisation des charges, soumise à un délai de restitution différent, le bailleur ne peut pas être condamné à payer la pénalité prévue par l’article 22, al. 7 de la loi du 6 juillet 1989.

A noter : jurisprudence nouvelle. Le dépôt de garantie ou son solde doit être restitué dans un délai maximum de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire. Toutefois, le bailleur n’est pas toujours en mesure de procéder à la régularisation des charges dans ce délai dans les immeubles collectifs où la régularisation est subordonnée à l’approbation des comptes de l’immeuble. C’est pourquoi la loi autorise le bailleur à conserver une partie du dépôt de garantie, ne pouvant excéder 20 % de son montant, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Il doit alors restituer le solde, après régularisation définitive du compte de charges, dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble.

La loi Alur du 24 mars 2014 a renforcé la sanction en cas de restitution tardive. Avant cette loi, l’article 22 disposait qu’à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt restant dû au preneur produisait intérêt au taux légal. Ce taux proche de 0 % ces dernières années était peu dissuasif, de sorte que le législateur a modifié la sanction : en prévoyant que le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Ces dispositions s’appliquent depuis le 27 mars 2014 (Cass. 3e civ. 17-11-2016 n° 15 24.552 : BPIM 1/17 inf. 62). La juridiction de proximité a en l’espèce fait application de cette pénalité, ce que contestait le bailleur qui considérait que le solde créditeur de régularisation de charges ne pouvait être pris en considération pour déterminer ce qu’il devait à l’expiration du délai de 2 mois de restitution du dépôt de garantie.

Il n’y a pas de précédent sur cette question qui, il est vrai, n’avait guère d’incidence avant la loi Alur. Si le dépôt de garantie doit être restitué dans les 2 mois de la restitution des clés, le texte autorise le bailleur à ne procéder à la régularisation des charges qu’ultérieurement et donc à restituer le solde du dépôt de garantie (20%) dans un autre délai, à savoir un mois après l’approbation des comptes de l’immeuble. Or, en l’espèce, le dépôt de garantie était entièrement absorbé par le montant des réparations locatives dues par la locataire. A l’issue du délai de 2 mois, le bailleur n’avait donc aucune somme à restituer. Il n’est devenu débiteur du trop-perçu de régularisation de charges qu’à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant l’approbation annuelle des comptes de l’immeuble. La juridiction de proximité ne pouvait donc condamner le bailleur au paiement de la pénalité de 10 %.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation