Pas de droit de préemption pour le locataire commercial d’un immeuble vendu aux enchères

Le droit de préemption du locataire commercial, qui s’applique lorsque le bailleur « envisage de vendre » son bien, est exclu en cas de vente judiciaire, même si elle intervient dans le cadre de la liquidation amiable d’une SCI.

Une SCI propriétaire d’un bâtiment et d’un terrain qu’elle donne en location, pour le premier, en vertu d’un bail commercial et, pour le second, en vertu d’un bail de droit commun décide sa dissolution anticipée. Le liquidateur amiable assigne les associés en autorisation de vente de l’immeuble aux enchères publiques. Le locataire commercial fait alors valoir qu’il bénéficie du droit de préemption prévu par l’article L 145-46-1 du Code de commerce.

La Cour de cassation juge que les dispositions relative au droit de préemption du locataire commercial n’étaient pas applicables : la vente aux enchères publiques de l’immeuble est une vente judiciaire et le locataire ne louait qu’une partie de l’ensemble immobilier mis en vente, le terrain ayant été donné à bail à un tiers.

A noter : le locataire de locaux commerciaux bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds de commerce (C. com. art. L 145-46-1). Ce droit est assez proche des droits de préemption qui existent en matière de baux d’habitation au profit du locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, II, en ce qui concerne le congé pour vendre ; Loi 75-1351 du 31-12-1975 art. 10 applicable en cas de vente consécutive à la division d’un immeuble).

Pour définir la nature de l’opération soumise au droit de préemption, l’article L 145-46-1 du Code de commerce vise l’hypothèse dans laquelle le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal « envisage de vendre  » son bien. La Cour de cassation précise ici que la notion de « vente » d’un local commercial ne concerne pas les ventes judiciaires, même volontaires. La solution n’était pas évidente : si la loi écarte incontestablement la vente sur adjudication consécutive à une saisie immobilière, qui ne peut pas être considérée comme un acte volontaire, la solution ne s’imposait pas en ce qui concerne une adjudication volontaire. La Haute Juridiction fait ainsi une interprétation stricte du droit de préemption du locataire commercial.

La solution s’explique au regard de plusieurs éléments. D’une part, l’atteinte que constitue le droit de préemption au droit de propriété justifie que sa portée soit strictement interprétée. D’autre part, le mécanisme même de la vente sur adjudication est inconciliable avec l’obligation faite au propriétaire de notifier au locataire les prix et les conditions de la vente envisagée (C. com. art. L 145-46-1, al. 1). Or, le législateur n’a rien prévu à ce sujet en matière de bail commercial, alors qu’il l’a fait pour d’autres droits de préemption (qui ne peuvent dans ce cas être exercés qu’au prix résultant de la dernière enchère notifiée au locataire : par exemple C. urb. art. R 213-15). Dans ces conditions, admettre que le droit de préemption prévu au profit du locataire commercial puisse être exercé dans tous les cas conduirait à exclure purement et simplement la possibilité pour le propriétaire de profiter d’une fixation du prix par le jeu des enchères, et porterait une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.