L’inexistence d’une servitude mentionnée dans l’acte de vente justifie l’annulation de la vente

Les acquéreurs qui font de l’existence d’une servitude conventionnelle de passage, mentionnée dans l’acte de vente, un élément déterminant de leur consentement peuvent obtenir l’annulation de la vente si cette servitude n’existe pas.

L’acte de vente d’une maison fait mention d’un précédent acte dans lequel les anciens propriétaires indiquaient que la parcelle voisine était grevée d’une servitude conventionnelle de passage au profit de la leur. Les acquéreurs déclarent faire de l’existence de cette servitude un élément déterminant de leur consentement.

En réalité, aucune servitude conventionnelle de passage ne grève le fonds voisin. Ces acquéreurs demandent et obtiennent l’annulation de la vente : leur consentement ayant été vicié, la vente doit être annulée.

A noter : Seule l’erreur portant sur la substance de la chose peut autoriser à contester la vente (C. civ. art. 1132). On sait que « les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté » (C. civ. art. 1133). Dans l’arrêt commenté, l’existence de la servitude constituait un élément déterminant du consentement des acquéreurs. Puisque la configuration des lieux n’en permettait alors pas l’exercice, les acquéreurs avaient même fait introduire dans l’acte de vente une condition suspensive tenant au rétablissement effectif de cette servitude de passage. Le notaire et les vendeurs en étaient donc informés. L’existence de cette servitude constituait bien une qualité essentielle au sens de l’article 1133.

Les vendeurs avaient pourtant cru pouvoir maintenir la vente : ils arguaient de l’état d’enclave du fonds pour demander aux juges de décider que les acquéreurs bénéficiaient, à défaut d’une servitude conventionnelle, d’une servitude légale de passage.

Argument rejeté : dès lors que cette qualité substantielle faisait défaut, le consentement des acquéreurs était vicié pour erreur et la vente devait être annulée. Les juges du fond n’avaient pas à se prononcer sur l’enclavement de l’immeuble et la possibilité d’une servitude légale.

Claire BABINET