Etude Géotechnique préalable à la vente de terrain à bâtir

Suite à la publication de deux arrêtés du 22 juillet 2020 au Journal officiel du 6 août 2020 et du 9 août 2020 dans le cadre de la loi ELAN (article 88) l’étude géotechnique préalable à la vente devient obligatoire à compter du 10 août 2020

Arrêté du 22 Juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques à réaliser dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols

Arrêté du 22 juillet 2020 définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux

L’article 88 de la loi Elan avait institué dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, l’obligation de fournir une étude géotechnique préalable, en cas de vente d’un terrain non bâti constructible et également avant la conclusion d’un contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte ne comportant pas plus de deux logements.

Le décret 2019-495 du 22 mai 2019 relatif à la prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux avait décrit succinctement le contenu de ces études, (voir notes du CSN en date des 24 mai 2019 et 5 juin 2020) mais renvoyait à deux arrêtés le soin de préciser le contenu précis des études géotechniques et d’arrêter la carte des zones géographiques.

Deux arrêtés en date du 22 juillet 2020 ont été publiés le premier définissant le contenu des études géotechniques à réaliser dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols (JO du 6 août 2020), le second définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux (JO du 9 août 2020).

En ce qui concerne l’arrêté 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques à réaliser dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols

*Dans le cas de la vente d’un terrain constructible, (étude géotechnique préalable mentionnée à l’article R. 112-6 du code de la construction et de l’habitation)

Selon l’article 1er de l’arrêté, l’étude préalable doit permettre « une première identification des risques géotechniques » du site. « Elle doit fournir un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ».

Cette étude préalable comporte une enquête documentaire. Elle prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment.

Enfin, le texte précise qu’une étude géotechnique préalable de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de construction) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité aux dispositions du présent article.

*Dans le cas de la construction d’une maison (étude géotechnique de conception de l’article R. 112-7 du code de la construction et de l’habitation)

Selon l’article 2 de l’arrêté, l’étude à fournir avant la conclusion d’un contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte ne comportant pas plus de deux logements doit « fixer les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, en tenant compte des recommandations énoncées lors de l’étude géotechnique préalable et en réduisant au mieux les risques géotechniques identifiés et jugés importants, en particulier le risque de mouvement de terrain différentiel […] ».

Le maître d’ouvrage respectera ses obligations s’il fournit une étude géotechnique de conception de type G2 (phase avant-projet et phase projet) conformément à la norme NF P 94-500 précitée.

A noter en matière d’extension d’un bâtiment lorsque ce dernier a déjà fait l’objet d’une étude géotechnique de conception, elle pourra être réutilisée telle quelle, si celle-ci envisageait déjà l’extension et si le procédé constructif imaginé n’a pas changé.

Si ce n’est pas le cas l’étude géotechnique de conception de l’extension peut s’appuyer sur les données géotechniques et les conclusions de l’étude géotechnique de conception initiale, si celles-ci sont pertinentes pour le projet d’extension.

On peut s’interroger sur la date d’entrée en vigueur de l’arrêté du 22 juillet publié le 6 août. La notice explicative qui l’accompagne précise que ses dispositions étaient applicables à compter du 1er janvier 2020.Faute de précision dans le corps du décret on peut penser qu’il s’agit d’une erreur et que les dispositions du présent décret sont entrées en vigueur dans les conditions de droit commun à savoir le 7 août 2020.

En ce qui concerne l’arrêté 22 juillet 2020 définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux

Cet arrêté confère un caractère réglementaire à la cartographie des zones d’exposition au retrait gonflement des sols argileux.

Une carte est annexée au présent arrêté et définit les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols en application de l’article R. 112-5 du code de la construction et de l’habitation.

Pour l’application des articles L. 112-20 à L. 112-25 du code de la construction et de l’habitation, à savoir l’étude géotechnique préalable à la vente et l’étude géotechnique de conception, les zones qui sont considérées comme exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols sont celles dont l’exposition à ce phénomène est identifiée comme moyenne ou forte.

La carte est disponible sur le site Géorisques (http://www.georisques.gouv.fr/).

Les dispositions de cet arrêté sont entrées en vigueur le lendemain de sa publication soit le 10 août 2020.

On peut donc considérer que l’étude géotechnique préalable de l’article R. 112-6 du code de la construction et de l’habitation et l’étude géotechnique de conception de l’article R. 112-7 du code de la construction et de l’habitation sont devenues obligatoires à compter de cette date.