Droit de préemption du preneur à bail commercial

6 questions pour savoir s’il y a lieu de purger le droit de préemption du preneur régit par l’article L145-46-1 du Code de Commerce.

1- S’agit-il d’une vente?

Entrent dans ce cadre la vente de gré à gré d’un bien dépendant d’une procédure collective (sauf dans le cas d’un plan de cession), ainsi que la cession de la nue propriété.

Il ne s’appliquera pas pour les opérations d’échange, de fusion ou d’apport. Non plus en cas de cession de l’usufruit ou de droits indivis (sauf si la vente est conclue par tous les indivisaires).

2- L’acquéreur est-il visé par l’une des exceptions de l’article L 145-46-1 du code de commerce?

Le droit de préemption ne sera pas applicable en cas de vente du local:

         *au copropriétaire de l’ensemble commercial

         *au conjoint,  à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Le droit de préemption sera au contraire applicable en cas de vente à une SCI quand bien même le vendeur sera associé de cette SCI.

3- S’agit-il d’un bail commercial soumis au statut?

Le droit de préemption s’applique au preneur titulaire d’un bail en cours d’exécution soumis au statuts des baux commerciaux.

Il ne s’appliquera donc pas au bail dérogatoire ou à la convention d’occupation précaire.

En matière de crédit-bail immobilier, la levée d’option par le crédit-preneur ne donnera pas ouverture du droit de préemption au sous-locataire à titre commercial.

Le Bail en l’état futur d’achèvement ne donnera pas ouverture au droit de préemption, le bail n’étant pas en cours d’exécution.

4- S’agit-il d’un local?

Il est nécessaire que la vente porte sur un local. La vente d’un terrain grevé d’un bail à construction ne sera pas concernée par le droit de préemption du locataire commercial.

5-Le local vendu est-il à usage commercial ou artisanal?

Il faut nécessairement que le local soit destiné à l’un de ces deux usages.

Attention, la destination contractuelle prévaudra sur l’usage effectif fait par le preneur.

La notification devra donc intervenir lors de la vente d’un local de bureaux commerciaux ou à usage mixte commercial et d’habitation, ou encore vente d’un appartement dans une résidence avec services.

En revanche, les locaux soumis au statut en application de l’article L145-2 du Code de Commerce l comme par exemple à une destination artistique ou d’enseignement par exemple ou abritant une activité libérale ne donneront pas lieu à l’ouverture de ce droit de préemption.

Il en sera de même en matière de vente de locaux à usage industriel ou à usage d’entrepôt.

Ce droit de préemption s’appliquera tout de même si la privation de l’entrepôt est de nature à compromettre l’activité commerciale (ex: destiné à un transporteur ou un vendeur par internet).

6- L’objet de la vente est-il visé par l’une des exceptions de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce?

Ainsi le droit de préemption ne sera pas applicable en cas de:

La cession unique de locaux commerciaux distincts (vente par un seul vendeur à un seul acquéreur dans un même acte)

La cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux

Toutefois, la vente d’un immeuble entier composé d’un local commercial et d’un ou plusieurs logements, la présence d’un seul local commercial semble suffire (réponse ministérielle MASSAT: AN 12-4-2016 n° 92592). Réponse ministérielle MASSAT