Destination et Usage

Ces deux notions s’excluent l’une de l’autre.

  • La destination des locaux

 

La notion de destination pour un bien résulte du code de l’urbanisme, il s’agit d’un critère de différenciation des constructions pour l’application des dispositions du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Le code de l’urbanisme édicte les destinations possibles :

  • Pour les PLU actuels : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, fonction d’entrepôt, constructions/installations nécessaires au service public ou d’intérêt collectif.
  • Pour les futurs PLU : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de services, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres secteurs secondaires ou tertiaires.
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Autorité en charge de son contrôle et de son application : la commune.

Le changement de destination nécessite l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, il s’agit d’un arrête de non opposition à déclaration préalable ou d’un arrêté de permis de construire s’ils s’accompagnent de travaux portant sur la façade de l’immeuble.

Sanction en cas de non obtention de l’autorisation requises : pénale, avec un délai de prescription de 6 ans.

  • L’usage des locaux

 

La notion d’usage pour un bien résulte du code de la construction et de l’habitation, et s’intéresse à la protection des logements.

Un règlement adopté par le conseil municipal ou un établissement public de coopération internationale (EPIC) fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et détermine les compensations demandées pour accorder les autorisations, dans le respect de la mixité sociale et sans aggraver la pénurie de logements.

Les autorisations délivrées sont de deux ordres :

  • Personnelle, temporaire et incessible : accordées aux professions libérales ou organisme avec mission d’intérêt générale ;
  • Réelles, définitives et transmissibles : compensation à offrir. 
  • Exemple : si on demande la transformation d’un logement en local commercial, il faut pouvoir proposer en parallèle la transformation d’un local en habitation.

Les collectivités peuvent instaurer un régime de déclaration préalable pour transformer une habitation en locaux pour un autre usage, pour une durée de 15 ans au maximum.

Autorité en charge de son contrôle et de son application : la commune.

Le contrôle porte exclusivement sur le changement d’usage des locaux  d’habitation. Il doit faire l’objet d’une autorisation.

Un local est réputé à usage d’habitation :

  • s’il était déjà affecté à cet usage au 1er janvier 1970, lors de la révision foncière ;
  • s’il a fait l’objet d’une autorisation à cet effet après le 1er janvier 1970 ;

Le changement d’usage partiel d’un local d’habitation n’est pas soumis à l’obtention d’une autorisation, à condition que l’activité commerciale ne soit pas située à l’étage par rapport à l’habitation.

Aucune prescription trentenaire en matière de changement d’usage non autorisée

Sanction en cas de non obtention de l’autorisation du changement d’usage : nullité de la convention conclue en violation du respect des dispositions du code de la construction et de l’habitation + amende civil du contrevenant d’un montant de  50.000 EUR /local transformé.

Exemple : nullité d’un bail conclu sur les locaux dont la procédure du changement d’usage n’a pas été respecté