Vente immobilière

Vente immobilière

Compromis de vente – promesse de vente

Vous cherchez à acheter un appartement, une maison ou un terrain. Ou vous avez déjà trouvé, peut-être par l’intermédiaire de votre notaire, le bien qui vous convient. Vous ne voulez pas que cette opportunité vous échappe. Il faut « arrêter » l’affaire et signer avec le vendeur un compromis ou une promesse de vente. De quoi s’agit-il ?

Ces contrats de vente immobilière constatent l’accord du vendeur et de l’acquéreur dans un cadre sécurisé. En pratique, ils se signent dans les jours qui suivent l’accord entre le vendeur et l’acquéreur.

Une fois la promesse ou le compromis de vente signés, le notaire constitue le dossier de vente. Il faut environ trois mois, et parfois plus, pour obtenir des administrations les renseignements et les documents nécessaires à la vente : actes d’état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d’urbanisme, diagnostics techniques obligatoires, questionnaire syndic…

Il faut aussi laisser le temps à l’acquéreur de réunir les fonds nécessaires à son acquisition : prêt bancaire ou familial, 1% patronal, apport personnel parfois bloqué sur un compte d’épargne, capital provenant d’une succession ou d’un partage après divorce, ou encore prix de vente du logement précédent. Enfin, le vendeur a besoin d’un délai pour organiser son déménagement et libérer les lieux.

Cependant, il faut rester prudent et ne pas signer à la légère. Compromis et promesse de vente sont deux contrats présentant des points communs. Ils engagent le vendeur à vendre un bien immobilier et l’acquéreur verse à cette occasion un dépôt de garantie (5% du prix en général) destiné à prouver son sérieux. Vous disposez toutefois d’un délai de huit jours après la signature de la promesse ou du compromis pour vous rétracter.

Mais ces deux contrats présentent des différences, des avantages et des inconvénients. Dans le compromis, le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur s’engage à acheter, sous certaines conditions il est vrai (appelées conditions suspensives). Dans la promesse de vente, c’est le vendeur qui s’engage à vendre exclusivement. L’acquéreur peut lui lever son option d’acquéreur dans les délais qui lui sont impartis.

La promesse de vente doit être obligatoirement enregistrée dans un délai strict de dix jours, à peine de nullité, alors que le compromis est dispensé de cette formalité.

Par ailleurs, qu’il s’agisse d’un compromis ou d’une promesse de vente, le notaire insère dans chacun de ces actes des conditions suspensives. Ces clauses prévoient que le contrat sera nul et que chacun reprendra sa liberté si certains événements surviennent avant la vente définitive : refus de prêt de la part de la banque de l’acquéreur, exercice du droit de préemption par la commune, découverte d’une servitude d’urbanisme empêchant l’usage du bien vendu…

Le notaire, spécialiste du droit immobilier, est très attentif à la situation personnelle du vendeur et de l’acquéreur : (situation matrimoniale, proportions d’acquisition, emploi ou remploi de fonds propres … ). Chaque dossier de vente immobilière nécessite un examen approfondi et personnalisé. N’hésitez pas à le consulter avant de vous engager.

 

Les obligations du vendeur d’immeuble

Le vendeur d’un immeuble (appartement, maison, terrain) a l’obligation d’informer son acheteur. D’une façon générale, il doit lui transmettre tous les renseignements qu’il détient sur l’immeuble. Certaines de ces informations sont d’ailleurs prévues par la loi et l’on ne peut donc y déroger. Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement du vendeur à cette obligation générale. Il est donc très important de respecter ces contraintes. Or, la liste des renseignements que le vendeur doit fournir à l’acheteur s’allonge continuellement.

Les informations à fournir sont de nature juridique et technique.

Sur le plan juridique, le vendeur d’un bien immobilier doit, par exemple, informer l’acheteur de l’existence de servitudes (de passage, de vue, d’écoulement des eaux…), d’hypothèques ou de privilèges (pris au profit d’une banque pour garantir le crédit du vendeur) ou d’autres charges (pacte de préférence ou contrat d’affichage publicitaire).

Sur le plan technique, le vendeur d’appartement en copropriété a ainsi l’obligation d’indiquer la superficie exacte du logement (appelé le certificat de la loi Carrez). Le carnet d’entretien, obligatoire pour les immeubles en copropriété, doit également être communiqué au futur acquéreur.

Le vendeur doit aussi produire le rapport de diagnostics techniques immobilier du bien vendu. Ce rapport, réalisé par un professionnel et à la charge du vendeur, informe l’acquéreur sur différents points en fonction du bien vendu :

  • La présence ou non d’amiante
  • La présence ou non de termites
  • La présence ou non de plomb
  • L’état de l’installation intérieure d’électricité
  • L’état de l’installation intérieure de gaz

Par ailleurs, les immeubles bâtis qui possèdent une installation autonome d’assainissement (fosse septique) doivent obligatoirement faire l’objet d’un contrôle. Dans les autres cas, il s’agit d’une faculté, mais qu’il est vivement recommandé d’effectuer dans le but d’informer pleinement l’acquéreur et ainsi sécuriser au maximum la transaction.

Pour un terrain à bâtir, le vendeur doit préciser si un bornage a été effectué et déclarer les règles d’urbanisme applicables au terrain et les possibilités de construction.
Il faut également tenir compte de l’environnement de l’immeuble : existence éventuelle de risques naturels ou technologiques prévisibles dans la région (inondation, mouvements de terrain…), de servitudes d’urbanisme…

Le devoir d’information du vendeur est vaste et sa responsabilité importante. Les renseignements doivent être donnés à l’acquéreur dès la signature du contrat préliminaire. Il est donc important d’être conseillé par un professionnel du droit et de l’immobilier avant de mettre en vente un bien immobilier.
N’hésitez pas à rencontrer votre notaire et surtout, ne signez pas sans son avis. Il vous accompagnera dans votre projet et vous aidera à le réaliser en toute sécurité.