Terrains et construction

Terrains et construction

L’acquisition d’un terrain à bâtir

La réglementation de la vente d’un terrain à bâtir a connu de nombreuses évolutions ces dernières années, tant sur le plan du droit de l’urbanisme (avec la réforme des lotissements, des autorisations d’urbanisme) que sur le plan fiscal (avec la réforme de la TVA immobilière, et très récemment de la plus-value).

Le choix du terrain est crucial car il va conditionner l’édification de la future construction, dans son implantation, son architecture…

Avant de signer, demandez un rendez-vous à votre notaire.

Il répondra à vos questions et effectuera les recherches vous permettant de vous engager définitivement en toute connaissance de cause. Le terrain est-il constructible (vérification du plan local d’urbanisme) ? Est-il adapté à votre projet au regard des contraintes d’urbanisme (hauteur de la construction, droit de préemption, couleur des volets,…) ? Quelle est sa véritable valeur ? Est-il concerné par des servitudes (cahier des charges ou règlement de lotissement, droit de passage au profit d’un voisin, clôture mitoyenne,…) ? Quels sont les frais d’acquisition du terrain (droits à payer à l’Etat, honoraires, TVA, hypothèque) ? Quelle est la meilleure formule pour acheter : en indivision ? En S.C.I. ?

 

Le permis de construire

Le permis de construire est une autorisation obligatoire afin d’édifier une construction nouvelle de plus de 20m² ou d’entreprendre des travaux d’agrandissement pour une ­surface supérieure à ce seuil­.

­­Exception : le permis ne s’impose qu’à partir de 40 m² (en zone U d’un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu) ou pour l’agrandissement d’un immeuble, ne dépassant pas 170m² après cet agrandissement.

Délivré par le ­Maire au nom de la commune ou au nom de l’État selon qu’existe ou non un plan local d’urbanisme, le permis constitue une autorisation qui doit être mise en œuvre dans les deux ans sans que les travaux puissent, après ce délai, être interrompus plus d’un an.

Pour faire face aux difficultés liées à la crise, le délai de deux ans a été augmenté d’une année par le décret du 21 décembre 2008 (ce nouveau délai ayant été appliqué pour les permis délivrés avant le 1er janvier 2011). Si les règles n’ont pas changé, ce délai pourra également faire l’objet d’une prorogation d’une année, la demande devant intervenir deux mois avant la fin du délai initial.
Dans de nombreux cas, le silence de l’administration pendant un certain délai (deux mois pour une maison individuelle par exemple) permettra l’obtention d’un permis tacite, c’est-à-dire sans que le Maire n’ait à délivrer un arrêté. Ce permis doit faire l’objet d’un affichage sur le terrain visible de la rue pendant toute la durée du chantier et comporter des mentions relatives au projet et aux règles et délais de recours, qui peut s’exercer dans les deux mois de cet affichage. Une fois les travaux autorisés par le permis, réalisés sur le terrain d’assiette, le titulaire de ce permis doit déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, l’administration disposant d’un délai de trois mois pour contrôler lesdits travaux (ce délai peut être porté à 5 mois dans certains secteurs ou pour certains immeubles).

Le permis de construire n’étant, sauf exception, pas délivré en fonction de la personne qui le demande mais des caractéristiques du terrain, il peut faire l’objet d’un transfert. En revanche, un permis délivré à un exploitant agricole pour les nécessités de son exploitation ne peut être transféré qu’à un autre exploitant.

Les conséquences d’un défaut de permis de construire ou d’une irrégularité sont d’une telle gravité (pouvant aller jusqu’à l’obligation de destruction d’un immeuble), que le rôle du notaire lors de la signature d’un acte est fondamental.
En effet, c’est lui seul, sous sa responsabilité, qui aura la charge et l’obligation de vérifier non seulement l’existence du permis de construire mais également sa validité au moins sur le plan formel. Il questionnera le vendeur et lui demandera toutes les pièces qu’il vérifiera pour s’en assurer. A la moindre anomalie, il informera les parties et les invitera à faire les régularisations. Le notaire est le gage de la sécurité de la propriété.

 

Constructions neuves

Le permis de construire est obligatoire pour les constructions neuves.

Il existe deux types de contrats de construction d’une maison individuelle. Tout d’abord, le contrat sans fourniture du plan (vous vous occupez personnellement, ou par l’intermédiaire d’un architecte ou d’un maître d’œuvre, du plan de la maison).

Ensuite, le contrat avec fourniture du plan. Ce type de contrat est le plus fréquent. Il correspond à la pratique de la plupart des constructeurs qui proposent un catalogue de maisons.

Le contrat doit comporter des informations obligatoires destinées à vous protéger. Il faut donc vérifier, ou faire vérifier par votre notaire, la présence de ces mentions dans le contrat que vous allez signer. Parmi les plus importantes, la désignation du terrain et la mention du titre de propriété, les références de l’assurance dommages-ouvrages, les justifications des garanties de remboursement et de livraison du constructeur, la consistance et les caractéristiques techniques de la maison à construire (raccordements et réseaux divers, équipements intérieurs et extérieurs ), le prix de la construction, les modalités de paiement, le permis de construire, le délai d’achèvement.

Il est également prudent de mentionner dans le contrat si vous avez besoin d’un prêt. Vous pourrez ainsi vous dégager si votre crédit n’est pas obtenu.

Enfin, si le constructeur se propose de vous vendre aussi le terrain, le contrat prend une autre forme. Il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Si vous pensez être dans ce cas, ne signez pas sans consulter votre notaire. De même si vous avez décidé de faire construire votre maison, prenez contact avec le notaire avant de vous engager..

 

La déclaration préalable de travaux

Différents travaux sont soumis à déclaration préalable faite auprès de la Mairie. Le délai d’instruction est d’un mois.
L’autorité compétente peut délivrer un certificat de non opposition à la déclaration préalable, garder le silence et dans ce cas, elle est tenue de délivrer le certificat de non opposition ou peut s’opposer à la déclaration préalable en la motivant.

Ces déclarations préalables sont nécessaires dans les cas suivants :

  • Implantation d’habitations légères de loisirs de surface inférieure à 35 m² ;
  • Les constructions, dont la hauteur est supérieure à 12 m, entre 5 et 20 m² (d’emprise au sol ou de surface plancher) sur terrain nu ou déjà construit ;
  • Les travaux sur constructions existantes créant entre 5 et 20 m² (d’emprise au sol ou de surface de plancher : ce seuil, dans les zones U d’un plan local d’urbanisme ou d’un document en tenant lieu, passe à 40 m², sauf si la surface totale dépasse 170 m²) ;
  • Les piscines entre 11 m² et 100 m² ou celles qui sont couvertes et dont la hauteur est supérieure à 1,80 m ;
  • Les ravalements et travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment ;
  • L’installation de caravanes hors terrains de camping, pendant une durée supérieure à 3 mois ;
  • Les aires d’accueil des gens du voyage ;
  • Les aires de stationnement de 10 à 49 unités ouvertes au public ;
  • Les terrains mis à la disposition des campeurs ;
  • Les lignes électriques de tension inférieures à 63.000 volts ;
  • Les coupes ou abattages d’arbres ;
  • La construction de murs de plus de 2 m de hauteur ;
  • Les travaux modifiant un élément classé par le Plan Local d’Urbanisme ;
  • Les changements de destination (selon les destinations définies à l’art R. 123-9 du Code de l’urbanisme) qui ne s’accompagnent pas d’une modification de la façade ou d’atteinte aux structures porteuses de l’immeuble (le changement de destination sans travaux impose également une déclaration préalable) ;
  • Les constructions de clôture, si la commune l’a expressément décidé.
  • Les détachements d’un lot de terrain destiné à être bâti dès lors :
    • Qu’il s’agit d’un unique détachement en vue de construire,
    • Ou, à partir du 2ème lot, qu’il n’y ait pas de réalisation ou d’aménagement de voie, d’espaces communs, ou d’équipements communs,
    • Et que le terrain n’est pas situé dans un site classé ou dans un périmètre de secteur sauvegardé (le permis d’aménager dans ces secteurs s’impose dès le 1er détachement)
    • Si les conditions ci-dessus ne sont pas respectées la division sera soumise à permis d’aménager.
    • La déclaration préalable ne dispense pas de demander un permis de construire.

La complexité de la matière exige l’assistance d’un professionnel pratiquant régulièrement le droit de l’urbanisme. Lors de tout projet, soit de construction, soit de vente, avec ou sans détachement, le notaire conseillera ses clients, notamment sur le type d’autorisation ou de déclaration à effectuer.
La pratique montre la difficulté de l’exercice. Toute erreur entraîne des conséquences bien souvent catastrophiques. Le notaire sait et vous aidera.

 

Affichage des permis et déclarations préalables

Le permis de construire et la déclaration des travaux doivent être affichés tant en Mairie que sur le terrain. C’est l’affichage sur le terrain qui fait partir le délai de contestation des tiers.

Afin de prouver le point de départ de ce délai d’affichage, il est fortement conseillé de faire constater cet affichage par exploit d’huissier. Ainsi, l’affichage aura date certaine et sera opposable aux tiers. A ce recours des tiers, s’ajoutent également le recours administratif et le recours hiérarchique. Finalement, en articulant ces différents délais de recours, un permis de construire n’est définitif qu’au bout d’une période de six mois.

 

La conformité

Une fois les constructions achevées, le bénéficiaire du permis doit adresser à la Mairie une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.