Le bail d’habitation

Le bail d’habitation

I) Au stade de la conclusion du bail d’habitation
Dans la rédaction du bail d’habitation la loi prévoit des mentions obligatoires:
-le mesurage du bien loué ;
-le renoncement, le cas échéant, au bénéfice de la garantie universelle des loyers (dite GUL) par le bailleur (pour rappel la GUL est applicable à compter du 1er janvier 2016) ;
-la désignation des locaux et équipements d’usage privatif et le cas échéant les parties et équipements objet d’un usage commun, ainsi que les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
-le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire ;
-la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
-une notice d’information relative aux droits et obligations des bailleur et locataire, aux recours, doit être annexées au bail.
¤La loi prévoit la mise en place d’un modèle type d’état des lieux à respecter.
Par ailleurs, le preneur bénéficie d’une possibilité de rectifier cet état des lieux pendant dix jours à compter de son établissement.
¤ Le dossier technique devra en outre comporter un état amiante et un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz.
Ces diagnostics se rajoutent donc à la déclaration de la surface habitable, au plomb et au diagnostic de performance énergétique.

II) En cours de vie du bail d’habitation
¤ La cotitularité du bail est étendue aux partenaires liés par un PACS.
¤ Il est également rappelé l’obligation d’installer des détecteurs de fumées dans les locaux loués à usage d’habitation. Cette obligation incombe au bailleur qui en supporte également le coût.
L’entretien de ces détecteurs est à la charge du preneur.

III) Au terme du bail d’habitation
¤ Le délai de restitution du dépôt de garantie d’un mois est décompté à partir de la remise en main propre des clefs au bailleur.
Toutes ces obligations complexifient d’autant la mise en place et la rédaction des baux d’habitation.

Nous sommes bien évidemment à votre écoute et à votre disposition pour évoquer avec vous de ces obligations législatives et vous conseiller.

Le bail d’habitation est classiquement régi par la loi du 6 juillet 1989. Un bail peut théoriquement être simplement oral. Toutefois l’établissement d’un contrat de location écrit est aujourd’hui quasi obligatoire, afin de respecter les règles de forme et de protéger les parties au contrat.

Ce bail d’habitation est conclu pour une durée de trois ans, tacitement reconductible. Un état des lieux d’entrée est réalisé afin d’indiquer l’état du bien au début de la location. Un état des lieus de sortie sera réalisé à la fin du contrat.

Le montant du loyer est versé périodiquement au bailleur par le locataire, avec en plus le paiement des éventuelles charges locatives. Le loyer est révisable annuellement selon l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

Un dépôt de garantie d’un maximum d’un mois de loyer doit être versé par le locataire.
Comme pour une vente, la mise en place d’un bail d’habitation demande la réalisation de diagnostics techniques (diagnostic de performance énergétique, plomb pour les biens antérieurs au 1er janvier 1949, mesurage pour les appartements…).

Pendant toute la durée du bail, le bailleur se doit de laisser la libre jouissance du bien à son preneur. Le bailleur est redevable des grosses réparations (structure du bâtiment…).
De son côté, le preneur est tenu de payer les loyers et de jouir du bien en « bon père de famille. » Il doit ainsi respecter la destination originaire des locaux. Le preneur se doit d’effectuer les réparations dites locatives et de les prendre à sa charge.

Le notaire délivre au bailleur une copie exécutoire du bail permettant d’obtenir l’exécution forcée de l’engagement du locataire, de la même manière que s’il s’agissait d’une décision de justice. C’est pourquoi son rôle est particulièrement précieux au moment de conclure un bail. Le contrat de location va ainsi pouvoir être exécuté, dans toutes ses conditions, sans qu’il y ait besoin d’une décision de justice. Le propriétaire à qui des loyers sont impayés va transmettre sa copie exécutoire à l’huissier de justice de son choix en vue des poursuites et du recouvrement.

C’est une des raisons pour lesquelles les baux devraient être rédigés par acte notarié dans l’intérêt tant du bailleur que du locataire. Leur sécurité respective sera assurée. Il y va également de la sécurité du locataire qui bénéficiera de toutes les garanties apportées par la compétence du notaire et par l’acte authentique.

Lorsque le locataire souhaite quitter le logement, il doit notifier son congé par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai de ce congé est de trois mois (voir un mois dans certains cas précis). Ce congé peut être donné à tout moment du bail en cours.

Pour le bailleur, sauf manquement dans le paiement des loyers par son locataire, il ne peut récupérer son bien qu’en fin de bail, moyennant un congé de six mois et dans des cas très ponctuels (congés pour vendre, pour habiter son bien…).

La mise en place d’un bail d’habitation (ou de tous autres baux : bail commercial, bail rural, bail professionnel…) n’est pas chose aisée. De plus, cet acte engage le bailleur qui perd la jouissance de son bien.

Que ce soit pour la fixation du loyer, la mise en place de l’état des lieux ou la rédaction du bail, votre notaire saura vous prodiguer les meilleurs conseils.